Rezilierea contractului de închiriere: moduri de încetare, preaviz și evacuare
Un contract de închiriere poate înceta în mai multe feluri, iar termenii încetare, reziliere și denunțare unilaterală nu înseamnă același lucru. Acest ghid explică, pe înțelesul tuturor, cum se termină corect un contract de chirie, ce rol are preavizul și pactul comisoriu, cum se face evacuarea chiriașului și cum se restituie garanția la final.
Actualizat: 19 iunie 2026 · 9 min citire
Parte din ghidul complet despre contractul de închiriere. Poți genera gratuit un contract oricând, în câteva minute.
Indiferent dacă ești proprietar sau chiriaș, mai devreme sau mai târziu vei avea nevoie să închei un contract de închiriere. Problema apare când părțile confundă termenii sau sar peste pașii legali: o reziliere făcută greșit poate fi contestată, iar o evacuare pe cont propriu este ilegală. Mai jos găsești, structurat, tot ce trebuie să știi despre încetarea și rezilierea contractului de închiriere conform Codului civil (regulile locațiunii).
Încetare vs. reziliere: nu sunt același lucru
Încetarea este termenul general — orice mod prin care contractul de chirie ia sfârșit. Rezilierea este doar una dintre formele de încetare: desființarea contractului pentru viitor, ca sancțiune, atunci când una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile (de exemplu, chiriașul nu plătește chiria sau proprietarul nu asigură folosința bunului). Cu alte cuvinte, orice reziliere este o încetare, dar nu orice încetare este o reziliere.
Modurile de încetare a contractului de închiriere
În practică, un contract de închiriere poate înceta în patru moduri principale. Tabelul de mai jos rezumă ce presupune fiecare.
| Mod de încetare | Ce presupune | Este nevoie de acordul celeilalte părți? |
|---|---|---|
| Ajungerea la termen | Contractul pe durată determinată se stinge automat la data convenită, dacă nu este reînnoit (tacita relocațiune o poate prelungi). | Nu |
| Acordul părților | Ambele părți convin în scris să înceteze contractul înainte de termen. | Da |
| Denunțarea unilaterală cu preaviz | Specifică mai ales contractelor pe durată nedeterminată: o parte notifică intenția de a înceta, respectând termenul de preaviz. | Nu, dar e obligatoriu preavizul |
| Rezilierea pentru neexecutare | Sancțiune pentru neîndeplinirea obligațiilor (neplata chiriei, degradarea bunului, lipsa folosinței). | Nu (dar de regulă se notifică / se cere instanței) |
Denunțarea unilaterală și preavizul
La contractele încheiate pe durată nedeterminată, oricare parte poate denunța contractul, cu condiția respectării unui termen de preaviz. Rolul preavizului este să dea celeilalte părți timp rezonabil să se adapteze — chiriașul să găsească altă locuință, proprietarul un nou chiriaș. Termenul de preaviz este de regulă cel stabilit în contract; în lipsă, se aplică termenele și uzanțele prevăzute de lege. Notificarea trebuie făcută în scris, dovedibil (notificare prin executor judecătoresc, scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau mod de comunicare agreat în contract), ca să poți proba ulterior data de la care curge preavizul.
Rezilierea pentru neexecutare și pactul comisoriu
Rezilierea intervine când o parte nu își respectă obligațiile esențiale. Cea mai frecventă situație este neplata chiriei. În principiu, rezilierea se cere instanței, însă părțile pot include în contract un pact comisoriu — o clauză care prevede că, în caz de neexecutare (de exemplu, neplata chiriei la scadență), contractul se desființează de drept. Pentru ca pactul comisoriu să producă efecte, legea cere de regulă o punere în întârziere prealabilă a debitorului, cu excepția cazului în care s-a prevăzut expres că rezilierea operează fără punere în întârziere. Un pact comisoriu bine redactat scurtează mult procedura, fiindcă proprietarul nu mai trebuie să obțină în instanță desființarea contractului, ci doar, eventual, evacuarea.
Evacuarea chiriașului: cu sau fără proces
După ce contractul a încetat, dacă fostul chiriaș refuză să elibereze locuința, proprietarul nu are voie să îl evacueze prin forță proprie (schimbarea yalei, scoaterea bunurilor, întreruperea utilităților sunt ilegale și pot atrage răspunderea proprietarului). Calea legală depinde de un detaliu esențial: dacă contractul a fost înregistrat la ANAF.
- Contract înregistrat la ANAF: contractul de închiriere înregistrat constituie, în condițiile legii, titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele convenite și, la încetarea contractului, pentru predarea bunului. Proprietarul poate apela direct la executorul judecătoresc, fără un nou proces pe fond.
- Contract neînregistrat (sau situații în care nu operează titlul executoriu): proprietarul trebuie să urmeze procedura de evacuare în instanță. Codul de procedură civilă prevede o procedură specială, mai rapidă, privind evacuarea din imobilele folosite fără drept.
În ambele cazuri, este recomandată o notificare prealabilă de eliberare a imobilului. Aceasta nu este doar o formalitate: dovedește buna-credință, fixează un termen clar și este adesea cerută înainte de declanșarea procedurii de evacuare. Tocmai de aceea înregistrarea contractului este atât de utilă — vezi ghidul nostru despre înregistrarea contractului la ANAF.
Restituirea garanției și procesul-verbal de predare la ieșire
La finalul contractului, proprietarul trebuie să restituie garanția (depozitul), din care poate reține doar sumele justificate: chirii sau utilități neachitate și contravaloarea degradărilor care depășesc uzura normală. Nu pot fi reținute sume pentru uzura firească a locuinței. Termenul de restituire este, de regulă, cel prevăzut în contract; în lipsa lui, restituirea trebuie făcută într-un termen rezonabil de la predarea cheilor.
Momentul-cheie este procesul-verbal de predare-primire la ieșire: se compară starea locuinței și inventarul cu cele din procesul-verbal de la intrare, se citesc indecșii la utilități și se consemnează eventualele deteriorări. Acest document evită cele mai multe conflicte legate de garanție. Detalii despre cum se calculează și se reține depozitul găsești în ghidul despre garanția la contractul de închiriere.
Greșeli frecvente la rezilierea contractului
- Confundarea denunțării unilaterale (cu preaviz) cu rezilierea (sancțiune pentru neexecutare) — folosirea greșită a termenului în notificare poate slăbi poziția în instanță.
- Notificarea verbală sau fără dovadă a comunicării — fără confirmare de primire, nu poți proba data de la care curge preavizul.
- Nerespectarea termenului de preaviz prevăzut în contract.
- Evacuarea pe cont propriu (schimbarea yalei, tăierea utilităților) în loc de procedura legală.
- Reținerea integrală a garanției fără justificare și fără proces-verbal de ieșire.
- Lipsa unui pact comisoriu clar, ceea ce prelungește inutil procedura de reziliere pentru neplata chiriei.
Cele mai multe dintre aceste probleme pornesc de la un contract incomplet. Un contract care prevede din start modul de încetare, preavizul, pactul comisoriu, garanția și procesul-verbal îți oferă protecție reală. Generează gratuit un contract complet și corect din punct de vedere legal.
Generează gratuit contractul de închiriere
Completezi un formular simplu, vezi documentul în timp real și îl descarci ca PDF, gata de semnat.
Începe acum — gratuitÎntrebări frecvente
Care este diferența dintre încetarea și rezilierea contractului de închiriere?
Încetarea este termenul general pentru orice mod în care contractul ia sfârșit (la termen, prin acordul părților, prin denunțare unilaterală sau prin reziliere). Rezilierea este o formă specifică de încetare: desființarea contractului pentru viitor, ca sancțiune, atunci când una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile, de exemplu neplata chiriei.
Pot rezilia contractul de închiriere înainte de termen?
Da, în mai multe situații: prin acordul ambelor părți, prin denunțare unilaterală cu respectarea preavizului (mai ales la contractele pe durată nedeterminată) sau prin reziliere pentru neexecutare, dacă cealaltă parte nu își respectă obligațiile. Verifică întotdeauna clauzele de încetare și termenul de preaviz din contractul tău.
Cât este termenul de preaviz la încetarea contractului de chirie?
Termenul de preaviz este, în primul rând, cel stabilit în contract. În lipsa unei clauze, se aplică termenele și uzanțele prevăzute de lege. Notificarea trebuie făcută în scris și într-un mod care permite dovedirea datei comunicării (executor judecătoresc, scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau mod de comunicare agreat în contract).
Cum evacuez un chiriaș care refuză să plece?
Nu ai voie să îl evacuezi prin forță proprie (schimbarea yalei, scoaterea bunurilor, tăierea utilităților sunt ilegale). Dacă contractul este înregistrat la ANAF, acesta poate constitui titlu executoriu, iar predarea bunului se poate obține prin executor judecătoresc. Dacă nu, trebuie urmată procedura de evacuare în instanță, după o notificare prealabilă de eliberare a imobilului.
Ce este pactul comisoriu și la ce ajută?
Pactul comisoriu este o clauză care prevede că, în caz de neexecutare (de exemplu, neplata chiriei la scadență), contractul se desființează de drept. Pentru a produce efecte, de regulă este necesară o punere în întârziere prealabilă, dacă nu s-a prevăzut expres că rezilierea operează fără aceasta. Un pact comisoriu clar scurtează procedura, deoarece proprietarul nu mai trebuie să ceară instanței desființarea contractului.
Când trebuie restituită garanția la finalul închirierii?
Garanția se restituie la încetarea contractului, în termenul prevăzut în contract sau, în lipsa lui, într-un termen rezonabil de la predarea cheilor. Proprietarul poate reține doar sume justificate (chirii sau utilități neplătite, degradări peste uzura normală), pe baza procesului-verbal de predare-primire de la ieșire. Uzura firească a locuinței nu poate fi reținută din garanție.