Drepturile și obligațiile proprietarului și ale chiriașului

Relația dintre proprietar (locator) și chiriaș (locatar) este reglementată de Codul civil, în capitolul dedicat contractului de locațiune. Indiferent ce scrie sau nu scrie în contractul vostru, anumite drepturi și obligații sunt prevăzute de lege și se aplică automat. Cunoașterea lor previne cele mai frecvente conflicte: cine plătește reparațiile, când poate intra proprietarul în locuință și ce se întâmplă cu garanția la final.

În acest ghid împărțim totul în patru categorii clare: ce trebuie să facă proprietarul, ce are dreptul să ceară, ce trebuie să facă chiriașul și ce drepturi are acesta. La final găsești un tabel care arată cine plătește fiecare tip de reparație și un model de contract pe care îl poți completa gratuit pe pagina de generare contract.

Obligațiile proprietarului (locatorului)

Proprietarul nu doar încasează chiria — are obligații concrete care durează pe toată perioada contractului. Principalele trei sunt predarea bunului, asigurarea folosinței liniștite și efectuarea reparațiilor majore.

• Predarea locuinței în stare bună de folosință. La începutul contractului, proprietarul trebuie să predea apartamentul curat, funcțional și corespunzător destinației (locuit). Se recomandă un proces-verbal de predare-primire cu indexurile la utilități și starea bunurilor.
• Asigurarea folosinței liniștite și utile. Proprietarul trebuie să se abțină de la orice faptă care l-ar tulbura pe chiriaș în folosirea normală a locuinței și să garanteze împotriva viciilor ascunse (de exemplu, o instalație defectă pe care chiriașul nu o putea cunoaște).
• Reparațiile majore și structurale. Reparațiile importante — acoperiș, instalații principale, structura clădirii, centrala termică, înlocuirea unor elemente uzate normal — cad, ca regulă, în sarcina proprietarului.
• Plata cheltuielilor care îi revin prin lege sau prin contract, de exemplu impozitul pe proprietate și, dacă s-a convenit așa, anumite cheltuieli de întreținere.

Drepturile proprietarului: ce poate cere și ce poate face proprietarul

În contrapartidă, proprietarul are drepturi clare. Întrebarea ce poate face proprietarul are un răspuns simplu: poate cere respectarea contractului, dar nu poate acționa abuziv (de exemplu, nu poate evacua chiriașul fără proceduri legale și nu poate intra oricând în locuință).

• Să încaseze chiria la termenul stabilit, în cuantumul agreat. Întârzierile repetate pot duce la rezilierea contractului.
• Să ceară folosirea locuinței conform destinației. Dacă în contract scrie locuit, chiriașul nu poate transforma spațiul în depozit, birou cu acces public sau spațiu comercial fără acord.
• Să rețină din garanție contravaloarea daunelor produse din culpa chiriașului sau a chiriilor/facturilor neachitate, la finalul contractului.
• Să verifice periodic starea locuinței, cu un preaviz rezonabil și la o oră convenită cu chiriașul.
• Să ceară restituirea locuinței la final, în starea în care a fost predată, mai puțin uzura normală.

Obligațiile chiriașului (locatarului)

Chiriașul are, la rândul lui, obligații care nu țin doar de plata chiriei. Cea mai des ignorată este întreținerea curentă și reparațiile mici.

1. Plata chiriei la timp, în cuantumul și la data prevăzute în contract, alături de utilitățile care îi revin (curent, gaz, apă, internet etc.).
2. Folosirea locuinței cu grijă (ca un bun proprietar) și conform destinației stabilite în contract.
3. Întreținerea curentă și reparațiile mici. Becuri, baterii de la robinete, garnituri, mici lucrări de zugrăveală uzuală, curățenia coșurilor, întreținerea aparatelor — toate cad, de regulă, în sarcina chiriașului.
4. Anunțarea promptă a proprietarului în cazul defecțiunilor majore sau al oricărei situații care necesită intervenția acestuia.
5. Restituirea locuinței la finalul contractului în starea inițială, mai puțin uzura normală, și predarea tuturor cheilor.

Chiriașul răspunde și pentru degradările produse de persoanele cărora le-a permis accesul (membri ai familiei, vizitatori, eventuali subchiriași), nu doar pentru cele produse direct de el.

Drepturile chiriașului: folosință liniștită, intimitate și preaviz

Drepturile chiriașului sunt deseori subestimate. Cel mai important: locuința, pe durata contractului, este spațiul lui privat. Proprietarul nu poate intra când dorește, nu poate schimba yala și nu poate supraveghea abuziv.

• Folosința liniștită a locuinței pe toată durata contractului, fără tulburări din partea proprietarului.
• Dreptul la intimitate. Proprietarul nu are dreptul să intre în locuință fără acordul chiriașului și fără un preaviz rezonabil, cu excepția urgențelor (inundație, incendiu, scurgere de gaz).
• Notificarea (preavizul) la încetarea contractului, conform termenului prevăzut în contract sau de lege, pentru a avea timp să găsească altă locuință.
• Restituirea garanției la final, dacă nu există daune sau datorii.
• Protecția împotriva evacuării abuzive. Proprietarul nu poate evacua chiriașul prin forță; evacuarea se face doar pe căi legale (notificare, instanță, executor).

Reparații: cine ce plătește

Regula generală este simplă: reparațiile mici și întreținerea curentă revin chiriașului, iar reparațiile majore și structurale revin proprietarului. Excepție fac defecțiunile cauzate din vina uneia dintre părți — acolo plătește cel vinovat. Tabelul de mai jos clarifică cele mai frecvente situații.

Vizitele proprietarului și subînchirierea

Două subiecte sensibile merită clauze clare în contract. Vizitele proprietarului: pentru a verifica starea locuinței sau pentru a o arăta unor potențiali chiriași/cumpărători, proprietarul trebuie să anunțe din timp și să convină o oră — nu poate intra fără acord. Recomandăm o clauză care stabilește preavizul (de exemplu 24 de ore) și intervalul orar.

Subînchirierea: chiriașul poate subînchiria (total sau parțial) numai dacă acest lucru nu este interzis prin contract și, de regulă, cu acordul proprietarului. Dacă vrei să eviți surprizele, include în contract o clauză expresă care permite sau interzice subînchirierea și cesiunea contractului.

Cel mai sigur mod de a acoperi toate aceste aspecte este un contract scris, complet și echilibrat. Poți crea gratuit unul, cu toate clauzele de mai sus (reparații, vizite, garanție, preaviz, subînchiriere), folosind generatorul nostru de contract de închiriere.

Concluzie

Un raport corect proprietar-chiriaș se bazează pe echilibru: proprietarul predă o locuință bună, face reparațiile majore și respectă intimitatea; chiriașul plătește la timp, întreține locuința și o restituie în stare bună. Cea mai bună protecție pentru ambele părți este un contract clar. Vezi și ghidul despre garanția la contractul de închiriere și despre rezilierea contractului, apoi generează-ți contractul gratuit.