Contract de închiriere casă: ghid complet și model gratuit

Un contract de închiriere casă este, din punct de vedere juridic, un contract de locațiune reglementat de Codul civil, la fel ca cel pentru un apartament. Diferența practică este însă semnificativă: o casă include de regulă un teren, o curte, eventual o grădină, anexe (garaj, magazie, pivniță) și instalații proprii pe care le administrezi singur, fără asociație de proprietari. De aceea un contract de închiriere casă model trebuie adaptat astfel încât să acopere toate aceste elemente, nu doar suprafața locuibilă.

Dacă vrei să sari peste partea de redactare, poți folosi generatorul nostru gratuit de contract de închiriere, care îți permite să introduci datele imobilului și să adaugi clauze pentru teren, anexe și utilități în câteva minute.

Ce delimitează un contract de închiriere casă față de unul de apartament

Prima regulă pentru o închiriere casă cu teren este să descrii cu precizie ce anume se închiriază. La un apartament lucrurile sunt clare; la o casă trebuie să specifici dacă obiectul închirierii include doar construcția sau și terenul aferent, curtea, grădina și dependințele. În lipsa unei mențiuni exprese pot apărea neînțelegeri privind dreptul de folosință asupra curții sau a anexelor.

• Construcția principală – număr de camere, suprafață utilă, etaje, mansardă/pod.
• Terenul și curtea – suprafață, dacă include grădina, locul de parcare în curte, accesul.
• Anexele și dependințele – garaj, magazie, pivniță, beci, foișor, eventual o anexă locuibilă.
• Instalațiile proprii – centrală termică, fosă septică, puț/forajul propriu, panouri solare, sistem de irigații.
• Datele cadastrale – numărul cadastral și cartea funciară, pentru identificarea exactă a imobilului.

Inventarul și procesul-verbal de predare-primire

La o casă, inventarul este mai amplu decât la un apartament, pentru că include și elementele din curte și anexe. Procesul-verbal de predare-primire, semnat de ambele părți la momentul predării cheilor, este documentul care te protejează la final de contract, când se discută starea imobilului și eventualele rețineri din garanție. Notează indecșii la contoarele de gaz, apă și energie electrică chiar în acest proces-verbal.

• Mobilierul și electrocasnicele predate, cu starea lor (nou, uzat, defect).
• Starea pereților, a tâmplăriei, a acoperișului și a împrejmuirii (gardul).
• Indecșii contoarelor de gaz, apă și curent la data predării.
• Numărul de chei predate (poartă, ușă principală, garaj, anexe).
• Starea curții, a grădinii și a sistemului de încălzire/fosei septice.

Utilitățile la o casă: cine plătește gazul, apa și canalizarea

La o casă apar utilități pe care un apartament nu le are. Pe lângă gaz, apă și curent, trebuie clarificat cine se ocupă de canalizare sau de vidanjarea fosei septice, de salubritate și, uneori, de întreținerea unui puț propriu. Regula firească este ca utilitățile de consum (gaz, apă, curent, internet) să fie suportate de chiriaș, pe baza contoarelor, iar costurile legate de funcționarea structurală a imobilului să rămână la proprietar. Stabilește clar în contract pe numele cui rămân contractele de furnizare.

Întreținere și reparații: cine suportă ce

Codul civil, în materia locațiunii, repartizează reparațiile între proprietar (locator) și chiriaș (locatar): proprietarul răspunde de reparațiile mari și de menținerea imobilului în stare de folosință, iar chiriașul de reparațiile locative (de mică întreținere) și de stricăciunile pe care le provoacă. La o casă, această împărțire este și mai importantă, fiindcă apar elemente precum acoperișul, fosa septică sau centrala termică.

Durată, chirie și garanție

Stabilește clar durata contractului (determinată sau nedeterminată), cuantumul chiriei și modalitatea de plată, precum și termenul scadent lunar. Garanția (de regulă echivalentul a una–două chirii) acoperă eventualele neplăți sau stricăciuni și se restituie la final, după verificarea imobilului pe baza procesului-verbal de predare-primire. Pentru detalii despre cum se calculează și când se restituie, vezi ghidul nostru despre garanția la contractul de închiriere.

Înregistrarea veniturilor din chirie la ANAF

Proprietarul care obține venituri din chirie are obligația de a le declara la ANAF prin Declarația Unică și de a plăti impozitul pe venit aferent (și, dacă se depășesc plafoanele legale, contribuția la sănătate – CASS). Veniturile din cedarea folosinței bunurilor se declară în anul fiscal corespunzător, conform regulilor în vigoare. Întrucât plafoanele și cotele se modifică periodic, verifică valorile actuale pe site-ul ANAF sau cu un contabil înainte de depunere.

Asigurarea imobilului

Pentru o casă, asigurarea contează mai mult decât pentru un apartament, din cauza expunerii la riscuri (incendiu, inundație, alunecări de teren). Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) revine proprietarului. O poliță facultativă suplimentară, care acoperă și bunurile, poate fi încheiată de oricare dintre părți – stabiliți în contract cine o suportă și ce acoperă, mai ales pentru bunurile chiriașului.

Greșeli frecvente la contractul de închiriere casă

1. Nu se precizează dacă terenul, curtea și anexele fac parte din închiriere – sursă clasică de conflicte.
2. Lipsa procesului-verbal de predare-primire cu indecșii contoarelor și starea imobilului.
3. Nu se stabilește cine vidanjează fosa septică sau cine face revizia centralei.
4. Garanția fixată fără criterii clare de reținere, fără referire la procesul-verbal.
5. Omiterea declarării venitului din chirie la ANAF prin Declarația Unică.
6. Folosirea unui model de apartament neadaptat, care ignoră specificul casei cu teren.

Poți evita toate aceste greșeli folosind un model gândit pentru locuințe individuale. Generează gratuit un contract de închiriere casă completând datele imobilului, ale terenului și ale anexelor, apoi descarcă documentul gata de semnat.